Blogia
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Cuenca Juzgado de lo Mercantil

Sentencia en apelación. Comunidad de Propietarios, privación de acceso a garaje por portal

Sentencia en apelación. Comunidad de Propietarios, privación de acceso a garaje por portal

SENTENCIA num. 63/2013

                    En Cuenca, a 20 de Febrero de dos mil trece.

     Vistos ante esta Audiencia Provincial, en trámite de recurso de apelación nº 234/2012, los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca a instancia de DON x y DOÑA x, representado por la Procuradora Dª Mercedes Carrasco Parrilla y defendida por la Letrado D. Felix Martínez García, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO "x", representada por la Procuradora Dª Susana Melero de la Osa y defendida por el Letrado D. Sergio Lacart Cabrera, sobre impugnación de acuerdos comunitarios, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO "x" contra la Sentencia dictada en primera instancia, por el ya referido Juzgado, en fecha 29 de Febrero de dos mil doce; habiendo sido Ponente el Ilmo. Sr. D. José Ramón Solís García del Pozo.

Antecedentes de hecho

    Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cuenca se dictó Sentencia, en fecha 29 de Febrero de dos mil doce cuya parte dispositiva decía: "Que estimando la demanda formulada por a Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla en nombre y representación de D. x y Dª x contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO x, sito en calle x de Cuenca, declaro nulo el acuerdo adoptado el día 14 de octubre de 2.010 en junta extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada relativo a la privación del derecho de acceso por los portales y los ascensores de la comunidad a los propietarios de la plaza de garaje sin vivienda, condenando a la citada comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios al efecto, e imponiendo las costas causadas a la parte demandada."

    Segundo.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO x se interpuso contra la misma recurso de apelación, en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimaban de aplicación, interesaba la estimación del recurso con revocación de la sentencia dictada en primera instancia y se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda presentada, con expresa imposición de costas en ambas instancias a la parte actora.

    Tercero.- Admitido a trámite el recurso de apelación, y dado el correspondiente traslado del escrito de interposición, por la parte demandada, por D. x y Dª x se presentó por su parte escrito que se denominó de oposición al recurso y en el que tras exponer los fundamentos de hecho y de derecho que tuvo por conveniente se terminaba suplicando se dictase sentencia desestimando el recurso de apelación y confirmando íntegramente la sentencia objeto del mismo con expresa imposición de las costas de la alzada al recurrente.

    Cuarto.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, se procedió a formar el correspondiente Rollo de apelación; asignándole el número 254/2012. Se turnó la ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 29 de Enero del año en curso.

Fundamentos de derecho

       PRIMERO.- Dos son los motivos de oposición que se articulan en el recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios. En el primero de ellos pretende la recurrente se estima que la acción de impugnación ejercitada se encuentra caducada  al haber transcurrido en exceso el plazo de tres meses al que se refiere el art. 18.1.c ce la Ley de Propiedad Horizontal entre la notificación del acuerdo impugnado y la interposición de la demanda rectora de las presentes actuaciones, entendiendo la recurrente que la acción ejercitada se incardina en el supuesto la letra c del art. 18.1.a de la mencionada ley que se refiere a los acuerdos que suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, estando su impugnación en consecuencia sujeta al plazo de tres meses de caducidad como resulta del art. 18.3 de la mencionada ley.

   Sin embargo en el presente caso estamos claramente ante un supuesto de impugnación de un acuerdo por contrario a la ley o a los estatutos, a los que se refiere el art. 18.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal, pues se está impugnando un acuerdo que impide a los demandantes el uso de los portales de la comunidad para acceder a los garajes a unos propietarios de una plaza de garaje, los actores, que no son propietarios de viviendas. En este sentido la acción ejercitada se funda en la vulneración del derecho de todo comunero al uso de los elementos comunes, derecho este de origen legal al recogerse en el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el art. 398 del Código Civil. Así no siendo discutido que el acuerdo impugnado, adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios celebrada el día 14 de octubre de 2.010 por el que se prohibía el acceso al garaje por los portales de la comunidad a los propietarios que tienen plaza de pero no tienen vivienda en la misma, fue notificado a los demandantes el día 25/11/10 y la demanda rectora de las presentes actuaciones se presentó el día 17/3/11 resulta que no transcurrió el plazo de caducidad de un año que para impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos se establece en el art. 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Tampoco puede estimarse que la caducidad resulta de no haberse impugnado el acuerdo adoptado en junta de fecha 28/6/99 según el cual y ante la petición de un "señor ajeno a la comunidad" que había adquirido una plaza de garaje de que se le entregara una llave para acceder por el portal nº 6 se acuerdo que nadie ajeno a la comunidad tuviera en su poder ninguna llave de elementos de la citada comunidad. No existe constancia de que dicho acuerdo se notificara a los demandantes en este procedimiento, como afirma la sentencia de instancia, pero fundamentalmente no consta que dicho acuerdo se refiriera a los demandantes como demuestra el hecho no debatido de que los demandantes desde el año 1.990 en que adquirieron la plaza de garaje de su propiedad vienen accediendo por los portales de la comunidad de propietarios hasta el acuerdo impugnado, sin que conste que en ningún otro momento se les haya impedido dicho acceso, de forma que no es aquel lejano acuerdo el que lesiona sus derechos, sino este otro, que se impugna ahora y que les impide ejercer el derecho, que según mantienen, tienen a acceder por un elemento común como el portal de viviendas a su plaza de garaje.

   SEGUNDO.- El segundo motivo del recurso incide en la cuestión de fondo, es decir si los propietarios de plazas de garaje que no sean también propietarios de viviendas tienen o no derecho a acceder a su plaza a través del portal, zaguan y ascensores de acceso a las viviendas, cuando existe un acceso especifico para el acceso al garaje. Los recurrentes invocan a su favor la doctrina que resulta de las SSTS de 4/10/94 y 29/5/03 tal y la escritura de constitución de la propiedad horizontal.

   La sentencia de instancia consideró que dicho derecho existía a partir de la indicación contenida en el titulo constitutivo en el sentido de que el local destinado a garaje (finca nº 1), en el que se encuentra la plaza de aparcamiento propiedad de los demandantes, participa de los elementos comunes con una cuota de 8,08%, cuota que según se lee en el apartado c) relativo al régimen de la comunidad lo es en relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos, estando tan solo excluidos de los gastos propios de los portales, zaguanes escaleras, etc, los locales comerciales en atención a que no usan de tales bienes, elementos o servicios. Sin que el hecho de que la cuota asignada a los titulares de plazas de garaje no incluya los gastos de dichos espacios comunes limite el uso de los mismos a los que tiene tal derecho reconocido en el titulo constitutivo, sin perjuicio de que se incremente dicha cuota incluyendo los referidos gastos.

 Evidentemente la cuestión pasa por interpretar adecuadamente el contenido del titulo constitutivo de la comunidad de propietarios y decidir si el acuerdo adoptado por la junta de propietarios es contrario o conforme al mismo, toda vez que en este último caso la ley exige la unanimidad de los propietarios para su alteración, unanimidad que no existe en el caso presente, como resulta de la impugnación del mismo por parte de los actores.

  A estos efectos ha de apuntarse que la fijación en el titulo constitutivo de la cuota de participación de cada uno de los elementos privativos, como lo es en el presente caso el local destinado a plazas de garaje (finca nº 1 según el titulo constitutivo) donde se encuentra la plaza de aparcamiento propiedad de los actores, no es un dato definitivo para resolver la cuestión, pues tal indicación es una exigencia legal derivada del art. 5 según párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal, que se complementa con lo establecido en el párrafo tercero de dicho precepto según el cual: "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad."

  Resultando del examen del titulo constitutivo que en el mismo se hacen reiteradas referencias a los portales como elemento de acceso a las viviendas y así se indica cuando realiza la descripción del edificio en su conjunto, diciendo: "La edificación consta de cuatro plantas que ocupan la totalidad del solar: segundo sótano (destinado a plazas de garaje), primer sótano y semisótano (destinados a almacén) y planta baja (destinada a local comercial y portal de entrada a las viviendas), y otras seis plantas elevadas destinada a viviendas a la que se accede por tres portales: izquierda, centro y derecha …" y en el mismo sentido cuando describe el local nº 4 diciendo: "Local comercial en la planta baja. Ocupa una superficie útil de mil novecientos quince metros con nueve decímetros cuadrados; y construida de dos mil quince metros con setenta y tres decímetros cuadraros. Tiene los mismo linderos que el solar y en su interior se ubican los tres portales de entrada a las viviendas con sus respectivos huecos de escalera y ascensor, cuarto de contadores de agua y electricidad …"

  De otro lado en la descripción que se hace de los tres locales que tienen acceso por la rampa construida al efecto, entre ellos el nº 1 destinado a garaje en el que se encuentra la plaza de aparcamiento adquirida al actor, se hace referencia como parte integrante de los mismos de la rampa de acceso al especificar su superficie: "…incluida la rampa de garaje…" en la descripción del local nº 1, "… incluida la rampa…" en la descripción de los locales nº 2 y 3.

 Además cuando el titulo constitutivo establece el régimen de la comunidad en su apartado c, tras indicar que. "las cuotas asignadas lo son con relación al valor total del inmueble, elementos comunes, beneficios y gastos", expresión en la que se sustenta la conclusión que estimatoria de la demanda que alcanza la sentencia de instancia, incluye una excepción: "Los locales comerciales quedan asimismo excluidos de contribuir a los gasto propios de los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de la totalidad del edificio, por su limpieza, reparaciones, alumbrado, conservación, pintura y cualquiera otros, en atención a que no usan de tales bienes, elementos y servicios." Excepción que se refiere a los elementos, que como se ha explicado, se describen reiteradamente en el titulo constitutivo como de acceso a las viviendas y cuya redacción utilizando el plural (los locales comerciales), no se entiende sino comprende las cuatro fincas descritas en el propio titulo como locales, careciendo de sentido la utilización del plural si solo se entiende referida a la finca numero cuatro que se describe como local comercial en planta baja en el titulo constitutivo.

  Interpretación que se confirma cuando a continuación vuelve a referirse el titulo constitutivo a los locales comerciales en relación con el de la planta semisótano y planta baja ("El propietario o propietarios de los locales comerciales de la planta de semisótano y de la planta baja podrán …."), lo que muestra que la expresión local comercial no se utiliza con referencia exclusiva a la finca número cuatro, que es el único local que según el título tiene este destino, sino que con ella se alude también a las fincas números uno a tres, denominadas también locales en el título, aunque destinadas a plazas de garaje y almacén.

 Interpretación de la que finalmente se han venido beneficiando los demandantes en cuanto al abono de los gastos comunes como resulta de la certificación de la administradora de la Comunidad de Propietarios del Edificio x.

   Las mencionadas prevenciones del titulo constitutivo junto con el hecho de que tanto el local donde se sitúa la plaza de aparcamiento propiedad de los actor como los locales de las plantas de sótano primero y semisótano tengan un acceso independiente del de las viviendas a través de una rampa desde la calle x conforme resulta del informe pericial aportado al efecto determina que la Sala entienda que los demandantes carezcan del derecho a utilizar los portales, zaguanes, escaleras y ascensores de acceso a las viviendas para acceder a su plaza de garaje, pues si bien, como indican las SSTS 4/10/94 y 29/5/03,  los portales de acceso a las viviendas son elementos comunes del inmueble, no son de uso necesario para los meros titulares de plaza de garaje que no lo sean de pisos, implicando cualquier otra interpretación del titulo constitutivo en cuanto refiere tan solo a las viviendas el acceso por dichos portales una abusiva exégesis del mismo contraria a los principios de respeto a las relaciones de vecindad que deben presidir las relaciones en la Propiedad Horizontal.

    Consecuentemente la sentencia de instancia ha de ser revocada y dictarse otra en su lugar que desestime la demanda en el sentido solicitado por la Comunidad de Propietarios recurrente

   TERCERO.- Sin embargo la desestimación de la demanda no determinará la imposición de las costas en la instancia a los demandantes por la concurrencia en el caso de serias dudas de derecho derivadas de la necesidad de interpretar el contenido del titulo constitutivo de la comunidad que no resulta al respecto claro y unívoco, pudiendo su literalidad en algunos aspectos generar una confusión explicable en el interprete.

   Todo ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas en esta alzada de conformidad a lo establecido en el art. 398 de la LEC.

         Se acuerda la devolución de las cantidades depositadas para recurrir.

    Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación

                                              FALLAMOS

     Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO x sita en la calle x de Cuenca debemos REVOCAR y REVOCAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca en los autos de Juicio Ordinario nº 182/2011 el día 29/2/12 y en su lugar dictamos otra por la que DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por D. x y Dª x, sin hacer pronunciamiento sobre las constas causadas en la instancia, ni tampoco en esta alzada.

              Devuélvase a la recurrente el el depósito de 50 € consignado por la recurrente para apelar.

    Notifíquese esta Sentencia a las partes; haciéndoles saber que es firme y que frente a ella no cabe recurso, sin perjuicio de que si cualquiera de las partes pudiera entender que existe interés casacional pudiese plantear recurso de casación, por razón de interés casacional, que se presentaría, en el plazo de 20 días contados desde el siguiente al de la notificación de la presente Resolución, ante esta Audiencia Provincial; debiendo procederse, con arreglo a la Disp. Adic. 15ª de la L.O.P.J., a la consignación del correspondiente depósito.

 

   Así por esta nuestra Sentencia,  lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres
¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres

0 comentarios

¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres