juzgado de primera instancia e instrucción nº 2 de cuenca juzgado de lo mercantil

SENTENCIA Nº 53/2008

En Cuenca, a 13 de mayo de 2008.

Vistos por mí, María Sonsoles Jimeno Gutiérrez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n° 2 de esta ciudad, los presentes autos de juicio verbal n° 48/07 dimanantes del procedimiento monitorio nº 541/05, promovidos a instancia de la Comunidad de Propietarios de la calle C. nº 3, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Rosa Mª Torrecilla López y asistida por la Letrada Sra Martínez Escutia, contra D. J. M. C. y Dª G. P. H. G., representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Carrasco Parrilla y asistidos por la Letrada Sra. Fuentes Paños.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora de los Tribunales Dª Rosa Mª Torrecilla López, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la calle C. nº 3, se presentó petición de  procedimiento monitorio contra D. J. M. C. y Dª G. P. H. G. en reclamación de la cantidad de 1.648,41 euros correspondientes a las cuotas por gastos comunes de los periodos de 23 de febrero de 2000 a 24 de diciembre de 2003.

SEGUNDO.- Admitida la demanda, se acordó por providencia de fecha 16 de noviembre de 2005 a requerir al deudor a fin de que, en el plazo de veinte días, pagara al peticionario o compareciera y alegara en escrito de oposición los motivos por los que entendía que no debía en todo o en parte la cantidad reclamada.

Por  la Procuradora de los Tribunales Dª María de las Heras Martínez, en nombre y representación de D. J. M. C. y Dª G. P. H. G., se presentó escrito de oposición en el que se alegaba la falta de legitimación pasiva al no ser propietarios durante los periodos objeto de reclamación.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 818 L.E.C, se convocó a la celebración de vista para que tuviera lugar el día 26 de junio de 2007; vista que se suspendió al solicitar las partes de mutuo acuerdo la suspensión del procedimiento.

Por providencia de fecha 9 de noviembre de 2007 se volvió a señalar la vista para el día 15 de enero de 2008. El citado día se suspendió la vista por problemas técnicos en el sistema de grabación y se señaló nuevamente para el día 29 de enero de 2008 enfermedad de la Letrada de la parte demandada, volviéndose a señalar para e día 9 de abril de 2008.

TERCERO.-  El día señalado se celebró la vista a la que comparecieron ambas partes. En la misma, el actor se ratificó en su demanda. Por su parte, el demandado se opuso alegando la falta de legitimación pasiva por no ser propietarios del local en la fecha correspondiente a la reclamación, interesando, subsidiariamente, que sólo fueran condenados a pagar la cantidad de 400 euros correspondiente al último periodo del año 2003 en el que habrían adquirido la propiedad del local. Asimismo se alegaba la falta de comunicación de las Juntas de Propietarios y la falta de notificación de la liquidación de la deuda.

Recibido el pleito a prueba, la parte actora propuso la documental, el interrogatorio de los demandados y la testifical. Por su parte, los demandados propusieron la documental. Todas las pruebas fueron admitidas.

CUARTO.-  La prueba propuesta y admitida se practicó con el resultado que es ver en los autos.

QUINTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales. 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-  Ejercita la parte actora acción de reclamación de la cantidad  de 1.648,41 euros frente a los propietarios del local B sito en el edificio perteneciente a la Comunidad de Propietarios demandante en concepto de cantidad debida por gastos comunes correspondientes al periodo de 23 de febrero de 2000 a 24 de diciembre de 2003, habiendo sido aprobada la deuda por acuerdo de Junta de Propietarios de fecha 5 de enero de 2004. Manifiesta la parte demandante que los demandados deben responder de las cuotas reclamadas aún cuando no fueran propietarios por no haber procedido a comunicar a la Comunidad la transmisión del local.

Por su parte, los demandados se oponen a la demanda alegando la falta de legitimación pasiva. Subsidiariamente interesa que se estime la demanda parcialmente condenándoles a pagar 400 euros correspondientes al último periodo  de 2003 en el que ya eran propietarios. Además se oponen a la demanda alegando la falta de comunicación de las Juntas de Propietarios y de notificación de la liquidación de la deuda; cuestión que debe ser examinada en primer lugar.

SEGUNDO.-  Se oponen los demandados a la demanda frente a ellos planteada alegando defectos en la comunicación de la celebración de las Juntas de Propietarios así como la falta de notificación de la liquidación de la deuda aquí reclamada; cuestiones que se introdujeron ex novo en el acto de la vista dado que en el escrito de oposición al procedimiento monitorio se omitió cualquier referencia a dichas cuestiones limitándose la oposición a la alegación de la falta de legitimación pasiva. La parte actora alegó que dicha cuestión era nueva y que la admisión de la misma le causaba indefensión. 

Señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 6 de marzo de 2007, con alusión a las Sentencias del mismo órgano de 13 de septiembre de 2004, 9 de septiembre de 2003, 20 de septiembre de 2003, 4 de octubre de 2003 y 31 de enero de 2004: “el artículo 815.2 de la L.E.C, al regular la oposición en el juicio monitorio, no permite que se lleve a cabo de un modo indeterminado y genérico sino que exige que el deudor alegue sucintamente en su escrito las razones por las que a su entender no debe en todo o en parte, la cantidad reclamada, y esa resistencia es justamente la que motiva la convocatoria de las partes a juicio verbal, como así resulta del artículo 818.2 del mismo texto legal. Ello evidencia que el subsiguiente juicio verbal no es autónomo e independiente del proceso monitorio precedente, sino que es una continuación del mismo como consecuencia de la oposición desplegada por el deudor. En armonía con lo anterior, si esa resistencia es precisamente la que determina que se convoque a las partes a una vista, es claro que los motivos alegados por la demandada y no otros distintos, serán los que delimitaran junto a los hechos de la demanda lo que constituye el ámbito objetivo del debate litigioso. Pues bien, en el caso que analizamos, como es de ver, en las actuaciones, el escrito de oposición al procedimiento monitorio, manifiesta escuetamente la parte demandada en cuanto a las causas de oposición el siguiente tenor literal:"... que no es cierto que mi mandante adeude la cantidad reclamada, por lo que no procede reclamación alguna por parte del Colegio Oficial de Enfermería de Valencia..." Así pues la representación de la Sra. Inés esgrime como único motivo de oposición a la reclamación instada de contrario, que no adeuda cantidad alguna sin argumentar o exponer las razones que le llevan a efectuar tal afirmación, para posteriormente en el acto de la vista , argüir una serie de prolijos motivos en su contestación a la demanda instada de contrario de los que la actora tuvo noticia sorpresivamente en dicho acto viéndose privada de la posibilidad de proponer y practicar prueba destinada a rebatir dichos motivos de defensa y situándose en una clara situación de indefensión . Se infringirían pues de admitir tal actuación los principios de contradicción y defensa, ya que como afirma la S.A.P de Castellón de 3 de noviembre de 2005: caracterizándose el juicio verbal por la concentración de trámites y la unidad de acto, su sorpresivo planteamiento por el demandado impide que el demandante pueda contrarrestarlos adecuadamente tanto en el plano alegatorio como en el probatorio...pues el art. 136 LEC contempla, con carácter general, el efecto preclusivo del transcurso del término señalado para la realización de los actos procesales, de modo que la conjunción de ambos principios, el de buena fe y el de preclusión , nos llevan a concluir que, sin constreñir el derecho de defensa, sólo podrán ser desarrolladas en el juicio posterior las razones que hubieren sido alegadas en el escrito de oposición , pero no aquellas otras que, conocidas ya entonces por el deudor, no las hubiere desvelado". En similar sentido podemos citar la S.A.P. de Lérida sec. 2ª de 19 de febrero de 2.004, y S.A.P. de Valencia, Sec. 9ª de 25 de enero de 2.005 entre otras”.

Pues bien, de conformidad con la jurisprudencia anterior y como sostiene la parte actora, no procede admitir los motivos de oposición introducidos por la parte demandada en el acto de la vista por haberle precluído a la misma la posibilidad de alegar otros motivos de oposición a la reclamación efectuada contra ella y haber quedado fijado el objeto del litigio con la petición del procedimiento monitorio y el escrito de oposición.

TERCERO.-   En los artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal se basa la reclamación de la actora, sosteniendo que los demandados eran propietarios en los periodos reclamados y que, aún cuando no lo fueran, deben responder de la deuda al no haber comunicado la transmisión del local a la Comunidad.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación del propietario en su apartado e):  “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

El apartado i) del mismo precepto establece la obligación del propietario de  “comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria”.

El artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente”.

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 5 de noviembre de 2004 es claro que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el propietario el que ha de responder del abono de las cuotas devengadas durante el periodo de tiempo al que se extiende su titularidad dominical, tratándose de una obligación "propter rem", de tal manera que, como regla general, la transmisión de la cosa a otra persona determina que sea el nuevo adquirente el que deba responder del abono de las cuotas devengadas a partir del momento de la transmisión y que, a su vez, ese nuevo adquirente no esté obligado personalmente al abono de las cuotas devengadas hasta ese momento. Ahora bien, esa regla general tiene claras excepciones en el propio texto de la Ley de Propiedad Horizontal, pues, de un lado, en su artículo 9.1.e) señala que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido,  y no, por tanto, personalmente con todos sus bienes presentes y futuros, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, añadiendo que el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, lo que supone que el nuevo adquirente, incluso siendo titular registral, responderá con el bien adquirido de las deudas anteriores a su adquisición con la limitación temporal señalada por el precepto. Y ello implica, a su vez, que fuera de ese supuesto concreto el nuevo adquirente, con o sin título inscrito, no responderá de las deudas de los anteriores titulares; y, de otro lado, la segunda excepción a la regla general antes enunciada aparece contemplada en el artículo 9.1.i) de la misma Ley, pues impone al propietario la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local, anudando al incumplimiento de dicha obligación por el transmitente una consecuencia indeseable para éste, cual es la obligación de seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir contra éste.

CUARTO.-  De la documental obrante en las actuaciones consistente en  certificaciones del Registro de la Propiedad resulta acreditado que el local señalado con letra B del edificio sito en la calle C. nº 3 de Cuenca fue propiedad de la mercantil XXXXXXXX de Cuenca, S.A. hasta el 18 de marzo de 2003, fecha en que la misma fue adquirida por compra en escritura pública por los aquí demandados. Asimismo, consta que mediante escritura pública de compraventa de fecha 20 de enero de 2006, dicho local fue adquirido de los demandados por D. S. M. H., quien aparece como actual titular del inmueble.

Así pues, resulta acreditado que, del periodo reclamado, los demandados sólo ostentaban la propiedad del local desde el 18 de marzo de 2003 a 24 de diciembre de 2003, constando que el titular anterior era una sociedad mercantil. Y si bien la parte actora viene a sostener que XXXXXX son los propios demandados, lo cierto es que las sociedades mercantiles tienen una personalidad jurídica distinta de la de sus socios, no resultando, por otro lado, acreditado en el procedimiento más que el Sr. M. C. es socio y  administrador de dicha sociedad; datos que son insuficientes para aplicar la doctrina del “levantamiento del velo” de las personas jurídicas.

Por otro lado, los demandados no pueden ser declarados responsables del pago de las cuotas a las que se refiere el artículo 9 e), esto es, las correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, puesto que los demandados no son los actuales propietarios del local y la responsabilidad que establece dicho precepto no es personal, como ya se ha expuesto en el Fundamento de Derecho anterior, sino que es el piso o local exclusivamente el que queda afecto al cumplimiento de la obligación.

Finalmente, tampoco procede declarar a los demandados responsables del pago de la totalidad de las cantidades reclamadas al amparo de lo dispuesto en el artículo 9 i) L.P.H por el hecho de no haberse producido la comunicación de la transmisión del local. Dicha responsabilidad, solidaria con la del adquirente, alcanzaría a las cuotas devengadas con posterioridad a la transmisión de su dominio, siendo aquí que las cuotas reclamadas en este procedimiento son anteriores a su adquisición de la propiedad.  En el supuesto objeto de las actuaciones y en relación con el periodo reclamado, la aplicación de los artículos 9.1 e) e i) L.P.H determinaría que Habitec debiera responder de las cuotas correspondientes al periodo de 23 de febrero de 2000 hasta el 18 de marzo de 2003 en exclusiva (por ser el titular) y, solidariamente con los aquí demandados, de las cuotas devengadas con posterioridad a la transmisión del dominio y correspondientes al periodo comprensivo del 18 de marzo de 2003 hasta el 24 de diciembre de ese mismo año. 

De lo anterior resulta que los demandados sólo deben responder del pago de las cuotas por gastos generales correspondientes al periodo de abril de 2003 (pues el 18 de marzo de 2003 ya debería haberse satisfecho la cuota comunitaria) hasta el 24 de diciembre del mismo año y que ascendería aproximadamente a la cantidad de 458,22 euros; cantidad fijada atendiendo a que la cantidad reclamada correspondiente al periodo de 1 de enero de 2002 hasta el 24 de diciembre de 2003 es de 1.221,92 euros y que los demandados habrían ostentado la propiedad del local sólo durante nueve meses de la totalidad del periodo.

Por lo expuesto, procede condenar a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 458,22 euros.

QUINTO.-  De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1108 y 1100 del Código Civil procede condenar a los demandados a satisfacer el interés legal de la cantidad de 458,22 euros en la demanda desde la interpelación judicial, esto es, desde el requerimiento de pago efectuado en el procedimiento monitorio (16 de octubre de 2006).

SEXTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no hay lugar a hacer especial pronunciamiento sobre costas.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación,

FALLO

Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la calle Colón nº 3 contra D. J. M. C. y Dª G. P. H. G., debo condenar y condeno a éstos a abonar, solidariamente, al actor la cantidad de 458,22 euros así como el interés legal de dicha cantidad devengado desde el día 16 de octubre de 2006.

No hay lugar a hacer especial pronunciamiento sobre costas.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación en el plazo de cinco días, que se interpondrá ante este Juzgado y del que conocerá la Audiencia Provincial.

Así lo acuerdo y firmo,